"Short Sale" vs "Foreclosure"

En el transcurso de los pasados 12 meses he tenido la oportunidad de trabajar y negociar un total de 28 transacciones. En mis conversaciones iniciales con mis clientes he notado que hay una confusion general en los terminos y jerga utilizada en la industria de las bienes raices. Es por esto que quiero definir y explicar en forma simple los terminos que mas comúnmente mis clientes confunden.

Comencemos con lo que es un "Short Sale". Un "Short Sale" es lo mismo que un "Pre-Foreclosure". Una venta short sale surge cuando el valor en el mercado de una propiedad es menor que el valor adeudado al banco que tiene la hipoteca. Por lo tanto, en el contrato de compra-venta se establece una contingencia que requiere que dicho banco apruebe el precio de venta establecido en la transaccion. El banco entonces procede a recopilar informacion financiera del vendedor, tal como estados de cuenta bancaria, planillas de impuestos, evidencia de empleo, entre otros. El banco también procede a ordenar una tasación (appraisal) y/o un BPO (broker's price opinion) para asi establecer cual es el valor en el mercado actual. De ahi entonces el banco determina cual es la cantidad neta mínima  que han de recibir al cerrar la transacción. El vendedor, como condicion, no puede recibir dinero al final de esta transaccion. Tambien es importante que la transacción sea como dicen en ingles "arms length", o sea, que las partes involucradas no esten enparentados, o no tengan ninguna relación de amistad o trabajo ni que sean vecinos. En otras palabras, que el comprador y el vendedor no se conozcan.
El short sale es un paso dado para evitar un embargo (foreclosure), por lo tanto tambien se le conoce como "pre-foreclosure". Por lo general cuando se establece que es "pre-foreclosure" es por que ya el banco a comenzado los procesos legales para procesar el embargo. 

Por el otro lado, un Foreclosure occurre cuando el banco no ha recibido sus pagos por el prestamo hipotecario y reclama su derecho sobre la casa. El banco entonces  procede a poner la casa en subasta para asi liquidar el inmueble y recuperar parte de la inversion hecha. Cuando usted ve una casa a la venta que dice "bank owned" esta ya ha sido reclamada y es propiedad del banco.

Short Sale vs Foreclosure:

He visto muchos casos de negociaciones de short sales,donde el banco aprueba la venta pero requiere que el vendedor se comprometa a pagar un porcentaje de la pérdida en forma de préstamo personal, libre de intereses, pero vendedor rechaza los términos prefiriendo asi proceder con el foreclosure. Lo que el vendedor no ha considerado es que, luego del foreclosure el banco puede venir tras ellos a cobrar la diferencia del precio de venta en subasta y el total adeudado. En la mayoria de los casos es sabio aceptar los terminos del banco y no arriesgarse un foreclosure. El short sale le da la oportunidad de recuperar su credito en dos años vs el foreclosure que es entre 7-10 años. Recomendable es, pues buscar asesoria legal antes de tomar una decision.